04/10/2012

Et la pénurie de logements?

L'un des avantages du décret Duflot pour l'immobilier est d'éviter la surenchère des montants des loyers.  Cet avantage est côté locataires. Côté bailleur, c'est un frein aux investissements pour certains qui misait, entre autres, sur une hausse de rendement lors de la relocation. Diverses associations d'investisseurs avouent clairement que les lois et décisions actuelles participent à la stagnation (voir à la décroissance) du marché de l'immobilier d'aujourd'hui.
Les mises en chantier de nouveaux logements en France seraient en diminution de 20% sur le premier trimestre. En cause, les restrictions sur l'investissement locatif et les hausses de prix continues pour l'achat. Ce dernier point ne trouvera aucune solution dans les prochaines lois. Pour le premier point, l'arsenal réglementaire avec l'abandon du dispositif Scellier ne font qu'enfoncer le marché. Soutenir l'investissement est nécessaire, c'est une mesure à mener de front avec la gestion des loyers. On ne parle pas encore de la forte baisse du pouvoir d'achat des français dont une part, de plus en plus forte, ampute leur budget : l'immobilier (qu'il s'agisse de crédit à rembourser ou de loyer). Les futures lois ne semblent pas encourager une nouvelle croissance du marché. Que faire pour redémarrer le marché français?

27/09/2012

Doutes sur l'efficacité de la mesure (la Norvège en exemple)

Largement adopté par les français (du moins, au travers de sondage), le décret semble finalement avoir des effets plus contrastés que prévu. En effet, IPSOS a réalisé pour Orpi une étude qui montre la vision des français sur l'immobilier et le marché locatif. Si 72% s'estime favorable au blocage des loyers, 45% de ces derniers pense qu'il y a tout de même un risque de réduction de l'offre de biens immobilier en location. 

Comme nous l'avions déjà vu sur ce blog, le président de l'UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière) juge que ce décret bloque loyers et nouvelles offres. D'autres pensent que l'envie d'investir est de plus en plus rare, de mois en mois.


Récemment, la Cour européenne des droits de l'homme a statué sur le cas des propriétaires/bailleurs norvégiens. Conformément à leur loi, ces derniers ne peuvent augmenter les loyers des biens en leur possession. La CEDH a conclu qu'il y avait violation de l'article 1 relatif à la protection de la propriété du protocole n°1. La charge financière sur les propriétaires est alors jugée comme disproportionnée en rapport aux besoins des norvégiens. Les gouvernements et les lois de Norvège n'ont donc pas adapté la lois aux différents intérêts en jeu. 

13/09/2012

Bloquer est favorable aux investisseurs

Cette année, l'augmentation des loyers à la relocation "privée" devrait être assez proche des 1,5% (selon l'observatoire Clameur). Ce chiffre est inférieur à l'inflation qui est estimée autour des 1,9%. Le décret sur le blocage des loyers utilisera non pas les chiffres de l'inflation mais les chiffres de l'IRL (indice de référence des loyers) comme nous l'avons déjà vu. Ce chiffre à pour l'instant progressé de 2,2% environ... la bonne affaire.


Les investisseurs vont donc remercier Mme Duflot qui leur permet d'augmenter les loyers 0,4 point en plus que la moyenne nationale. Le blocage aide finalement certains investisseurs! Pour ceux qui débarque et ceux qui veulent en savoir plus sur les date d'application, les chiffres, les astuces pour faire augmenter les loyers, ... reporter vous sur mon blog, j'en ai déjà pas mal parler. Le tout dans la légalité, juste en lisant le décret de la ministre et les promesse d'un président, alors en campagne.

04/09/2012

Crise du logement : tristes chiffres 2012

Aujourd'hui, les français ne peuvent plus acheter leur résidence principale. Les locataires risque de l'être plus longtemps que prévu. Pour rappel, selon l'IRL, il y aurait environ 6 millions de locataires (parc privé) et l'encadrement des loyers à la relocation touche 1/4 d'entre eux. Description d'une triste réalité ou d'un triste constat d'AI sur l'immobilier avec quelques chiffres...
  1. 1 crédit sur 4 est refusé par les banques depuis le début d'année 2012.
  2. Les banques sont gourmandes en apport et la situation financière du ou des emprunteurs doit être absolument saine. 
  3. Le prix proposé pour les biens immobiliers par les vendeurs sont hauts.
  4. Les biens immobiliers restent plus longtemps à la vente.
  5. Les acheteurs ne quittent plus leur location (recul de -20% des biens à louer sur le marché locatif).
  6. Les loyers à la relocation ne peuvent plus augmenter... la boucle est bouclée.

24/08/2012

La solution post "blocage" complet ou pas?

Après quelques semaines d'application du décret définit par Mme Duflot, certains professionnels de l'immobilier s'interrogent. Beaucoup d'investisseurs craignent que ce décret deviennent une future loi (d'ici fin 2013 par exemple) énonçant un blocage total et complet des loyers. L'objectif initial de réduire l'accroissement délirant des loyers dans certaines régions est louable.
Pourtant, le décret actuel et la future loi risquent fortement de décourager les investisseurs. Une fois les taxes et les restrictions appliquées sur votre investissement de la pierre, que reste-t-il?
Les mise en chantier de nouveaux logement ont déjà chuté de 20% au 1er trimestre et ne parlons même pas des permis de construire en baisse constante. Les couples doivent remplir de plus en plus de conditions pour acheter leur résidence principale... quand ils le peuvent. Les logements type 3 ou 4 pièces en location seront de moins en moins libérés contraignant les jeunes couples à rester dans des logements plus petits. Affaire à suivre dans les mois à venir...

01/08/2012

Hausse à la relocation terminée dès aujourd'hui

Les hausses de loyers "sauvages" à la relocation sont terminées. La ministre du logement, Cécile Duflot, a lancé un décret visant à bloquer les loyers à la relocation. Ce décret, dans l'attente d'une lois peut être plus globale sur l'immobilier et ses dérives, entre en application dès aujourd'hui.
En application de l'article XXVIII de la loi du 6/07/89, ce texte pose un principe de blocage des loyers. Il y a 3 dérogations possibles que je vous ai déjà présenté dans mes précédents articles. 

26/07/2012

1500 communes concernées

Les 41 agglomérations choisies par Mme Dufflot pour appliquer le décret sur le blocage des loyers rassemble au total 1500 communes en France et outre-mer. Se sont donc principalement les communes qui gravitent autour des 41 grosses villes. Les zones géographiques sont définies selon l'IDR (indice de référence des loyers). L'IDR des zones doit être au moins le double de la moyenne de France sur 2002 à 2012 soit 3,2% pour un logement supérieur à 11,10 m².


Carte des communes concernées par le blocage des loyers

19/07/2012

Numéro (vert) de Cécile Duflot

Voici une bonne initiative de la ministre pour clarifier la situation. Bien entendu, vous n'aurez pas Cécile Duflot au téléphone mais des conseillers qui pourront informer locataires, propriétaires et investisseurs sur le blocage de loyers.
Pour avoir des infos, voici le numéro de téléphone du "blocage des loyers" : 0 805 160 111. Il s'agit d'un numéro vert.
numero blocage des loyers duflot hollande

17/07/2012

Liste des villes

Voici la liste des villes (les 41 plus grosses agglomérations) qui seront concernées par la loi sur le blocage des loyers . Elles sont au nombre de 41. Il s'en suit une liste de plus de 1500 communes, principalement autour des ces agglomérations. Il s'agit ici principalement de zones géographiques en France métropole et en outre-mer. Retrouvez la liste en cliquant sur l'article car la liste est trop longue.

13/07/2012

3 solutions pour augmenter ses loyers avec le décret

Telle est la question que de nombreux petits et gros investisseurs vont se poser. Comment je vais pouvoir augmenter la rentabilité de mon investissement avec le blocage des loyers? Dans l'ébauche proposée actuellement, je pense que vous disposerez d'outils légaux pour augmenter le loyer. Il y a 3 méthodes pour augmenter un loyer désormais.

1/ La réalisation de travaux d'amélioration sera le seul levier à actionner. Il faudra être en mesure de justifier que vous avez effectué des travaux, que les conditions de vie de vos futurs locataires seront meilleures que les précédents et qu'en conséquence, vous vous autorisez le droit (pour amortir l'investissement par exemple) d'augmenter le loyer lors de la relocation. Le montant des travaux doit être au moins égal à une demie année de loyer. Dans ce cas, le loyer peut augmenter de +15% max. Bien entendu, il est encore difficile de savoir si cette augmentation sera contrôlée, plafonnée (fenêtres = +5%, sols = +2%, ...).


2/  Les loyers sous-évalués par rapport aux bien très proches en location pourront bénéficier d'une augmentation de loyer. Il ne semble pas que cette augmentation soit plafonnée (possibilité d'être supérieure à l'IRL - indice de référence des loyers).

3/ Suivi de l'augmentation selon le coût de la vie INSEE

08/07/2012

Point sur la situation du marché locatif français

Le gouvernement souhaite prendre le problème des hausses de loyers à la relocation à bras le corps. C'est un bon point. Reste à trouver la méthode qui prennent en compte les attentes des locataires (souvent exploités avec des loyers hors de prix dans certaines villes ou régions) et celles des propriétaires bailleurs (l'investissement doit rester intéressant pour qu'ils fournissent de nouveaux bien pour le marché locatif). Bref, ce n'est pas simple!Aujourd'hui, le décret du blocage des loyers lancé par Cécile Duflot va en ce sens. Du moins, selon une certaine partie de la population (comme vous avec pu le lire sur mon blog avec les réactions des politiques, des syndicats immobiliers, des associations de locataires, des propriétaires, ...).


74% des français acceptent l'idée d'encadrer (ou bloquer) les loyers à l arelocation. Mais qu'en est il rééllement? De combien les loyers augmentent en moyenne lors d'une relocation? Quelles zones géographiques sont concernées?

06/07/2012

Présentation du décrét officiel

 Le décret est rédigé et publié. Investisseurs, c'est officiel. Il concerne plus de 1500 communes de France (dont 46 en outre-mer). Les zones à fortes tensions immobilières locatives sont ciblées et c'est logiquement les principales grandes villes qui seront touchées.
Il y aura toute fois 3 exceptions pour augmenter sont loyer. Je reviendrai en détails sur ces points.
- évolution selon l'index INSEE
- réalisation de travaux d'amélioration
- bien sous-évalué par rapport au voisinage
Les français sont globalement satisfait et en accord avec ce décret. Comme on l'a vu ensemble, ce n'est pas forcément les cas des investisseurs, des agents immobiliers et des promoteurs.

Date de mise en application : le 1er août 2012.

03/07/2012

Les français prudents...

Face au futur décrét, les français se posent beaucop de questions. 52% d'entre eux redoutent qu'il y ait moins de bailleurs à cause de cette mesure! Le chiffre semble énorme et provient de Century 21 (dont les intérêts sont d'avoir un maximum de bien en gestion locative). Dans la suite de son étude, l'agence immobilière donne un chiffre de 74% des français qui se déclarent favorables à un encadrement des loyers pour freiner les hausses de loyers. Le blocage immédiat ne semble pas être du goût des sondés.

Parmis les craintes des français (55%), il y a aussi le crainte de voir stopper les travaux d'amélioration faits par les bailleurs. Pourtant, le décret prévoit une hausse possible uniquement en cas d'amélioration dans le bien immobilier. Il reste à définir si un rafraichissement des sols est considéré de la même manière qu'un changement de fenêtre par exemple.

27/06/2012

Ca se confirme... blocage et fin de Scellier

Cécile Dufflot vient de nous confirmer aujourd'hui son attention de mettre un terme au dispositif Scellier (fin initialement prévu à la fin de l'année) et de mettre en place le blocage des loyers. Quand à ce dernier, son décret devrait être publié comme convenu dans les jours qui viennent. Son application sera effective dès la rentrée. Ce décret continue de faire beaucoup de bruit de la sphère politique et  parmis les investisseurs. Elle annonce aussi examiner le cadre juridique de la location vide d'ici l'année prochaine.
Affaire à suivre, ça devrait s'éclaircir dans les jours à venir!

19/06/2012

Blocage ou encadrement des loyers?

Encadrement ou blocage, quelles différences entre ces 2 termes ? 
La future lois du blocage des loyers stoppe l'évolution du montant des loyers. L'augmentation du loyer liée à l'indice de croissance de l'INSEE restera la seule évolution (annuelle) possible. Les loyers ne pourront plus augmenter lors du changement de locataire. Il s'agit d'une mesure temporaire pour calmer des augmentations excessives. Selon une enquête RTL, les salaires des locataires ont baissé de -2% en 10 ans alors que les loyers ont progressé de +24% en moyenne (jusqu'à +50% à Paris). Un blocage des loyers utilisé à long terme aura un effet néfaste car les investisseurs se calmeront et le marché de la location sera impacté négativement.

L'encadrement des loyers est moins radical est permet de définir le montant d'un loyer selon plusieurs critères. Il a pour objectif de limiter la hausse des loyers en s'appuyant sur les prix moyens constatés dans la région par exemple, que le propriétaire ait les moyens d'entretenir son logement ou ses logements, ... Le problème de l'insalubrité de certains logements sera ainsi réglé. Il reste aussi à définir le prix au m² et à mettre tout le monde d'accord. Cela peut aussi engendrer une dévaluation énorme de l'investissement, impactant aussi le marché.

On le voit bien ici, c'est une affaire de compromis que Mme Duflot va devoir faire. Compromis entre l'investisseur et le locataire.

14/06/2012

2 confédérations nationales et le blocage des loyers

Le 11 mai dernier, juste après l'élection présidentielle, 2 confédérations préconisaient vivement au nouveau gouvernement de procéder à un blocage des loyers. C'est chose faite avec la proposition de la ministre du logement Mme Duflot.


Cette revendication provient de la CNL (confédération nationale du logement - association de locataires) et de la CGL (confédération générale du logement). Elles se basent sur une pétition signée par 20720 personnes. Bien entendu, elles se félicitent de la proposition de blocage et espèrent mettre un frein à la spéculation locative privée. Cela concerne principalement la relocation dans des zones à forte demande. Forte demande impliquant manque de logement impliquant volatilité des prix... La CNL veut même aller plus loin en abrogeant la loi Boutin et développer le blocage pour tous les biens locatifs.

12/06/2012

La gauche s'accorde autour du blocage

Si le futur décret reste très critiqué par l'UMP comme nous avons pu le voir, la gauche, reste elle plus unie que jamais autour de la ministre Duflot...


Martine Aubry : encore première secrétaire du Parti socialiste et maire de Lille, elle regrette que less précédents gouvernements aient laissé faire le marché. Les hausses de 100 sur les loyers d'un locataire à un autres sont courrantes... Elle constate aussi qu'à Muniche, le prix au m² à la location est de 9€ environ. Il est à plus de 24€ à Paris!
Bertrand Delanoë : nous en avons déjà parlé, il est plus qu'un soutien pour ce décret
François Hollande : il l'avait promis lors de la campagne d'agir vite sur le logement



10/06/2012

Les agents immobiliers s'exprimment :

Après la FNAIM, c'est la société d'agents immobiliers Guy Hocquet qui s'exprimme. Pour le directeur du réserau, M. Buyens, cette décision n'est pas la réponse face à la crise du logement en France. C'est pour lui un mauvais signal envoyé aux investisseurs, qui risque d'être dissuader de devenir bailleur (d'acheter ou faire construire de nouveaux appartements ou maisons).
La crise éconmique actuelle n'aide pas du tout. Comme de nombreuses personnes, spécialisées ou non de l'immobilier, ce responsable de réseaux d'agents estime que la vraie crise est celle du manque de logements. Plus il y en aura, plus les loyers pourront diminuer... "Il faut libérer les logements" conclut-il et non bloquer les loyers.

08/06/2012

L'UNPI réagit au décret

L'UNPI (union nationale des propriétaires immobiliers), par le biais de son président M. Perrin, fustige ce futur décret sur le blocage des loyers. Il craint ainsi que le marché locatif ne s'améliore pas, que certains propriétaires refusent de louer et que les investisseurs ne rénoveront plus leur logement.
C'est donc un avis en opposition avec la ministre Duflot, qui est à l'origine de ce décret, et des différents confédérations de locataires (CNL, CGL). Ces derniers estiment en effet que le décret respecte tant les locateurs (stopper la hausse des loyers, louer de biens en meilleur état, ...) que les bailleurs ("petits propriétaires" ou investisseurs).

07/06/2012

Blocage des loyers : la droite réagit

François Fillon, ancien Premier ministre, veut encadrer les loyers implique qu'il n'y a plus aucun investissement. Cette contrainte ne parviendra pas à faire baisser les loyers. Elle les figera ponctuellement.

Jean-François Copé, secrétaire général de l'UMP, ressent un flou dans ce futur décret. Il s'étonne qu'une loi ayant pour but de faire baisser les loyers les bloque finalement. Il craint la fuite des bailleurs vers d'autres investissement que l'immobilier.

Marine Le Pen, présidente du Front national, voit en ce décret un prototype de fausse bonne idée. L'investissement immobilier ne pourra plus se faire par les privées à cause de leur pouvoir d'achat qui va baisser.

06/06/2012

La FNAIM réagit contre les loyers trop hauts

La FNAIM (fédération nationale de l'immobilier, organisation fédérant des agences immobilières) et son président René Pallincourt souhaitent qu'un nouveau contrat entre bailleurs et locataires soit défini. Ils le nomment "bail puissance 3".
Des bailleurs louent des logements à des loyers inférieurs de 50% aux loyers de marché. En contre partie, les bailleurs auraient une compensation pour conserver l’équilibre de cet investissement immobilier. Cette compensation passe par une déduction de 100% sur leurs revenus fonciers et une exonération totale de plus-values au bout de 15 ans (en référence aux dernières lois votées sous l'ère Sarkozy).

Delanoé soutient le futur décret Duflot

Bertrand Delanoë, maire de Paris, approuve pleinement l'annonce de Mme Duflot pour bloquer les loyers. Cette mesure prouve, selon lui, que le logement est au coeur des priorités gouvernementales. Conscient que cette mesure reste temporaire, dans un contexte extra-ordinaire de crise, le gouvernement pour espérer l'adoption d'une loi durable et qualitative après. Il reconnaît avoir lui même essayé de tester cette mesure pour certains appartements à Paris. Cela était refusé par les anciens responsables.

Alors que ce premier décret trouve sa place à gauche, ses sympathisants commencent aussi à s'immaginer vivre dans des appartements avec des loyers plus "normaux".
Pourtant, ce décret ne règle nullement les loyers anormalement hauts? Et sans doute pas à Paris? N'est-ce pas M. le Maire...

Blocage des loyers... retour d'un projet ambitieux

Mme Duflot, nouvelle ministre du logement et des affaires sociales vient de proposer une nouvelle loi légalisant le blocage des loyers. Les conditions exactes restent à définir mais c'est bel est bien un premier pas vers l'accès simplifié au logement pour tous, vers un frein aux hausses infinies des loyers, ... Il reste quelques point à éclaircir : quelles seront les conséquences d'un tel arbitrage? les impacts réels sur les loyers? Nous allons essayer de suivre tout cela au cours des mois à venir...

05/06/2012

Précisions autour du décet qui bloque les montant des loyers (2)

Le journaliste M. Lenglet nous précise mieux ce nouveau décret. Il concernerait donc uniquement la ville de paris et les régions du sud-est. Il y aurait certaines exceptions à ce décret : les logements ayant fait l'objet de travaux ou d'améliorations.


C'est bel et bien tout ce qui gravite autour de l'immobilier, de la propriété et de la location qui est touché par une nouvelle mesure. Cette dernière est jugée comme pénalisante pour les inverstisseurs. Quid du nombre de logements insuffisants en France?

04/06/2012

Précisions autour du décet qui bloque les montant des loyers (1)

Le journaliste M. Doze nous précise le comment et le pourquoi de cette loi. Visiblement, il ne semle pas convaincu totalement. Et vous?


En plus du fondement de cette loi, les exemples de la ministre cités ne conviennent pas. Le décret ciblerait principalement Paris (Paris ou IDF?) et le sud-est.

Annonce de la ministre du logement

Désormais, les bailleurs (propriétaires d'appartements ou de maisons à louer) ne pourront plus faire augmenter les loyers lors d'une relocation... La ministre Duflot s'explique :